Berg & Tal Hausverwaltung
Mehr Abschreibung
Steuern sparen mit dem Nutzungsdauer-Gutachten
Die Abschreibung ist das zentrale Instrument für Vermieter, um mit ihrer Immobilie langfristig mehr Netto-Rendite zu erzielen. Je höher Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag, desto geringer ist Ihre Steuerlast – und umso mehr Cashflow bleibt Ihnen erhalten.​ Was zunächst nach einem Steuerspar-Trick klingt, ist Ihr gutes Recht: Mit einem professionellen Nutzungsdauer-Gutachten können Sie Ihre Immobilie auf den Prüfstand stellen und nachweisen, dass sie wirtschaftlich eine kürzere Restnutzungsdauer hat als die pauschal vom Finanzamt unterstellten fünfzig Jahre. Die Folge: Ihre jährliche Abschreibung steigt, Ihr rechnerischer Gewinn sinkt – und die Steuerbelastung reduziert sich deutlich. So bleibt jedes Jahr(!) mehr Geld in Ihrer Tasche, das Sie gezielt für Ihre Vermietung und den Ausbau Ihres Immobilienportfolios nutzen können.
Eine einmalige Investition ins Gutachten amortisiert sich oft im ersten Jahr und schafft Ihnen dauerhafte finanzielle Vorteile.
Abschreibung clever gestalten – Renditevorteil mit individueller Restnutzungsdauer
Die steuerliche Abschreibung (AfA) für Immobilien basiert meist auf festen Zeiträumen, die der Gesetzgeber vorgibt – zum Beispiel 50 Jahre für Wohngebäude. Doch jede Immobilie ist so individuell wie ihre Geschichte und ihr Zustand. Das Einkommensteuergesetz eröffnet Eigentümern die Chance, statt pauschaler Werte eine realistische Restnutzungsdauer nachzuweisen.
Was heißt das konkret?
Wenn ein Fachgutachten ergibt, dass Ihre Immobilie nicht mehr über den gesamten gesetzlichen Zeitraum, sondern zum Beispiel nur noch über 26 Jahre sinnvoll vermietet werden kann, steigt Ihre jährliche Abschreibung deutlich. Damit sinkt Ihre Steuerlast spürbar und Ihre Immobilienrendite steigt sofort – ganz legal und im Sinne der Steuergerechtigkeit.
Was ist die Nutzungsdauer einer Immobilie?
Wer eine Immobilie vermietet, kann den Gebäudewert oder die Baukosten als Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) von der Steuer absetzen. Das funktioniert aber nicht auf einen Schlag, sondern über die sogenannte Nutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht von einer pauschalen Nutzungsdauer aus, die vom Baujahr der Immobilie abhängt:
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Baujahr bis 1924: 40 Jahre = 2,5 % Abschreibung pro Jahr
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Baujahr 1925 bis 2022: 50 Jahre = 2 % Abschreibung pro Jahr
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Baujahr ab 2023: 33 Jahre = 3 % Abschreibung pro Jahr
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie werden normalerweise über diesen Zeitraum linear abgeschrieben. Auf diese Weise wird der Wertverlust des Gebäudes steuerlich dargestellt. Die Nutzungsdauer spiegelt somit die Lebensdauer der Immobilie wider.
Wann ist ein Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll?
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Das Baujahr allein ist nicht ausschlaggebend, aber durchaus ein Bewertungskriterium.
Als Faustformel gilt: Für alle Immobilien, die vor der Jahrtausendwende (2000) fertiggestellt wurden, sollte grundsätzlich überprüft werden, ob ein Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll ist. Bei vielen Immobilien mit älterem Baujahr lässt sich eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen.
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Daher unsere klare Empfehlung...